הדרך הנכונה לבחירת יזם
מדורי הכלכלה מלאים בסיפורים אודות יזמי בנייה משני הסוגים. יזמים שהצליחו להפריח את השממה כפי שאנחנו אוהבים לומר, לקחו מקומות שאיש לא הסכים להשקיע בהם, פרויקטים שאחרים זנחו אותם, והפכו אותם לאוצרות של ממש אשר גם הכניסו כסף רב למשקיעים בהם וגם הפכו למקומות מושכים עבור עסקים ולקוחות. מצד שני, אפשר למצוא לא מעט סיפורים על יזמים שזרקו את הכסף לבור, הפכו פרויקטים שעל הנייר היה להם פוטנציאל עצום להצליח וריסקו אותם לגמרי מבחינה כלכלית. זו הסיבה שהדבר הראשון שאנחנו כמשקיעים צריכים לדעת לעשות, זה לבחור יזם בצורה חכמה.
לפני שנסביר כיצד בוחרים יזם בצורה חכמה, חשוב להבין מה המשמעות של יזם בשביל פרויקט נדל"ן, מכל סוג שהוא. אנחנו כמשקיעים שמים את הכסף על פרויקט מסוים. אך אנחנו לא קבלנים ולא יזמים שמחליטים לבנות את הפרויקט. אנחנו מחפשים את היזמים שזקוקים להשקעות כספיות בשביל להוציא את היוזמה שלהם לפועל, כמובן שזה עובד גם לכיוון השני, היזם עצמו מחפש אותנו בשביל שנוכל להשקיע בפרויקט שלו. היזם הוא זה שמביא את כל בעלי המקצוע, ממנהלי העבודה ועד אחרון בעלי המקצוע שימלא את תפקידו בבניית הפרויקט. מכאן חשיבותו הרבה של היזם, אנחנו נותנים לו כסף בשביל שיוכל להוציא את הפרויקט שלו לפועל.
כיצד בוחרים יזם?
בעיקרון יש מספר פרמטרים כיצד לבחור יזם אשר בפרויקט שלו נרצה להשקיע.
בשלב הראשון, יש להכיר את הפרויקט ואת היזם. לשם כך עלינו ללמוד מיהו היזם, מה הוא עשה בעבר, כמה מהפרויקטים שלו יצאו לפועל, כמה מהם הצליחו, האם יש נגד תלונות או משפטים, וכל פרט מידע אחר שיעזור לנו להכיר את פועלו. לגבי הפרויקט, עלינו לדעת האם מדובר בפרויקט מסחרי או מגורים, להכיר את אזור הפרויקט, ההיתכנות הכלכלית שלו, באיזה שלב הוא נמצא וכל פרט אחר שייתן לנו אינדיקציה האם הפרויקט יכול לצאת לפועל ולהצליח או לא.
בשלב השני, עלינו לבחון מה מידת הקשר של היזם עם הרשות המקומית בה מתקיים הפרויקט, אילו היתרים עומדים לרשותו, באיזה שלב של קבלת אישור הפרויקט נמצא, כל דבר שיוכיח לנו שאכן הפרויקט יכול לצאת לפועל ולא תקוע במסדרונות הבירוקרטיה. אם הוא תקוע במקום מסוים, עדיף לנו להתרחק, מאחר וקיים סיכוי שהוא לא יצא כלל לפועל ואנחנו משחיתים את זמננו לריק.
בשלב השלישי אנחנו צריכים לבדוק מה טיבו של היזם על פי אנשים שעבדו איתו בעבר, בנקאים, עורכי דין, קבלני משנה ועוד. כך נלמד לתהות על קנקנו, נלמד להכיר אותו באופן אישי, נלמד מה אומרים עליו בסביבה המקצועית שלו.
בשלב הרביעי, אנחנו צריכים לדרוש שהיזם יציג בפנינו את כל התוכניות של הפרויקט כולל תוכנית עסקית. כך נוכל לדעת האם יש לפרויקט היתכנות כלכלית, האם מה שהיזם חושב או מתכוון להציע, אכן אפשרי.
אחרי שנעבור את כל השלבים, נוכל להחליט האם היזם הוא אכן מישהו שאנחנו יכולים לעבוד איתו.