בעל בית? רוב החברים שלך עברו לניהול ועד בית חיצוני

כאשר מתעמקים בפעולות הכמעט יומיומיות שנדרש לבצע נציג ועד הבית, מבינים כי מדובר במלאכה לא פשוטה ולעיתים אף מורכבת. ועדיין, איך שלא נסתכל על זה, כל בניין משותף זקוק בסופו של דבר לשני דברים עיקריים: ועד בית מתפקד, ופעולות יזומות שזכו לשם 'תחזוקת מנע'.

כמעט כולנו נקלענו בשלב זה או אחר בחיינו לשיחת סלון בהן מכרים, חברים או בני משפחה שוטחים בפנינו את הבעיות והליקויים שקיימים בבניין המשותף בו הם גרים, ובתוך כך גם עלו אזכורים של ליקויים בתפקוד ועד הבית או במקרים חריפים יותר – ועד בית לא מתפקד.

המשמעויות של בניין לא מתוחזק אולי לא מעסיקות אותנו באופן אקטיבי ביומיום, אבל כאשר חושבים על כך מבינים כי בעיות של ממש והפרעות לאיכות ושגרת החיים עשויות להתעורר ברגע שמערכות ראשיות יוצאות מתפקוד; דמיינו גנרטורים תקולים, צנרת שבורה, מעלית שאינה מתוחזקת ולכן נתקעת חדשות לבקרים, גג לא מזופת שמזמין נזילות לדיירים בקומה העליונה, מקלט לא מתוחזק – ללא אור או תשתיות ועוד.

אז בשם הדברים איתם פתחנו מאמר זה, חשוב לומר שבבניינים רבים קיימת אותה בעיה של ועד בית אשר לא מצליח – מסיבות רבות ומגוונות – להוציא אל הפועל פעולות חשובות הקשורות בהיבטים של: גביה, טיפול במערכות קריטיות בבניין המשותף, ניקיון ותחזוקה כללית של הבניין; אז כיצד בכל זאת ניתן לטפל בעניינים אלו ולהביא את הבניין למצב בו כלל הדברים מקבלים טיפול ראוי? מיד נפרט.

שלב ראשון – "משאירים הכל בבית"

בשלב ראשון, נמליץ לבעלי דירות בטאבו (או לבעל הבניין) לרדת לעומקם של הנושאים אשר בגינם קיימים ליקויים; למשל – במידה ובבניין משותף מסוים, קיים נציג ועד בית שחוזר הביתה מהעבודה כל יום בשעה תשע בערב (ועל כן אינו מספיק לבצע פעילות גבייה כראוי), ייתכן ונרצה לערוך הצבעה להחלפתו באדם פנוי יותר.

במידה וישנה הסכמה כי האדם אשר אמון על ניקיון הבניין והחצר אינו מבצע עבודתו כראוי – יש לפעול להחלפתו או החלפתה, תוך דאגה לתנאים הסוציאליים של אותו עובד או עובדת.

אם אסיפות דיירים אינן מתקיימות בזמנן או שלחילופין מתעורר קושי לאסוף את הדיירים – ניתן לבצע פעולות שטרם בוצעו ברמת הבהרת הדחיפות שבאסות דיירים אלו; נסו להבליט רציונאלים למפגש, פתחו קבוצת וואטספ שכוללת את כלל הדיירים.

שלב שני – במידה והשלב הראשון לא צלח – הכנסת חברה לניהול ועד בית חיצוני

בעלי-בתים רבים (במיוחד באזור גוש דן) הבינו בשנים האחרונות כי ההתמודדות עם מינוי נציג ועד בית, כמו גם הדאגה לכך שכלל המשימות תבוצענה על הצד הטוב ביותר, הינה משימה לא פשוטה בלשון המעטה, אשר מייצרת נחיצות בפתרון חיצוני, מיקור חוץ אם תרצו; ככל שהבניין המשותף גדול יותר, ורחב ידיים יותר, כך גדל הסיכוי כי הטיפול בו יהא מורכב, ועל כן קיימים בעלי-בתים ובעלי בניינים שבוחרים כיום בוועד בית חיצוני.

עניין נוסף אשר בעניינו חברה חיצונית מהווה יתרון, הינו נושא ערך הנכס. ובעוד רובנו חושבים, או יותר נכון מניחים, כי ערכו של בניין עולה בכל מצב, הרי שלא כך הם פני הדברים; בניין משותף (כמו גם בית צמוד קרקע רגיל) אשר קיימות בו לקויות הינו נכס אשר חשוף לשחיקת ערך. במידה ועדיין נשאלת השאלה "מדוע?" , נציין כי הרבה יותר מורכב למכור דירה בבניין בו התשתיות המרכזיות פגומות (חדר מדרגות לא מטופל, גג לא מזופת כראוי, מערכות מרכזיות עם בלאי ותקלות בתפקוד שוטף, ועוד) .

לעומת זאת, ניהול בתים משותפים שנעשה בצורה אופטימלית ע"י ועד הבית מעניק לבניין מראה הרבה יותר מזמין – והדבר משפיע באופן דרמטי על קונים פוטנציאליים.

עד כה ביססנו כי בניינים משותפים בהם ועד הבית אינו מתפקד, יצרו ועדיין יוצרים ואקום אליו נכנסו חברות ל ניהול ועד בית חיצוני. וכאמור, בעלי בתים רבים בוחרים בשנים האחרונות בתועלות כמו:

-חסכון בזמן

-חסכון בהתנהלות מתישה מול דיירים ושוכרי-דירות

-העלאת ערכם של נכסי נדל"ן קיימים

וכאשר מתעמקים באפשרות של הכנסת חברה לניהול ועד בית חיצוני לבניין, מבינים יותר ויותר בעלי בתים כי אחת התמורות של ועד בית חיצוני מתמקדת בכך שחברות ניהול חיצוניות יוזמות ביקורות. כן, הן יוזמות ביקורות, על מנת לעלות על בעיות וליקויים במבנה המשותף, ובכך דואגות למנוע הרבה מאוד בעיות.

וכיצד כל זה משפיע על הבניין המשותף שלכם? כאמור, ערך הנכס לא יורד, ולעיתים אף משתבח. דבר נוסף שמקבלים בחזרה כאשר עובדים עם חברה לוועד בית חיצוני הוא זמן. כן, הרבה מאוד זמן מבלים בעלי בתים במרדף כמעט יומיומי אחר מילוי משימות נציגות ועד הבית, וכפי שנכתב במאמר זה – מדובר במרתון של ממש.

אם גם אצלכם קיים אתגר שבבסיסו היעדר ניהול נכון של בתים משותפים, הרי שכדאי מאוד לבדוק מה מציעות חברות חיצוניות. חשוב לציין כי היות ושירות זה הפך נפוץ ונדרש יותר בישראל, קיימת תחרות ענפה בתחום. התחרות מאפשרת לכל בעלים של בניין להבין באופן המכבד ביותר אלו חלופות קיימות שם בחוץ, כיצד מקבלים פרטים לגבי תפקודה של החברה החיצונית, כיצד מתקשרים הכל לדיירים, מהו הנוהג של אותה חברה בכל הנוגע לסרבני תשלום והליכים משפטיים כנגדם, כיצד יכולה החברה להשביח את ערך הדירות ועוד.