בדיקות שחשוב לבצע לפני השקעה בנדל"ן

בשנים האחרונות הנדל"ן הפך לאפיק השקעה מועדף על רבים, ואין פלא שכך הדבר: שוק ההון מציע תשואות נמוכות מאוד (אלא אם כן בוחרים במוצרים פיננסיים שמתאפיינים ברמת סיכון גבוהה, וגם עבורם התשואה הצפויה לא מצדיקה את הסיכון הרב), ובמצב שכזה מתבלטת האלטרנטיבה העיקרית, הנדל"ן.

את ההשקעות בנדל"ן ניתן לחלק ל-2 קטגוריות: אלה שבהן המשקיע רוכש בעצמו ולבדו נכס מקרקעין (בין אם דירה למגורים, בין אם משרד ובין אם נכס מסוג אחר) ואלה שבהן המשקיע מצטרף לקבוצת משקיעים שאותה מארגנת חברה שמתמחה בתחום ההשקעות בנדל"ן, כמו קרן ראשונים, והקבוצה כולה רוכשת יחד נכס ומתחלקת ברווחים.

באופן טבע’י השקעות נדל"ן מהסוג הראשון מתאימות למי שברשותו סכום כסף גדול, שהרי גם דירה קטנה עולה בימינו לכל הפחות כמה מאות אלפי שקלים ובאזורים מבוקשים אפילו מיליון ש"ח ומעלה.

בהתאם, עבור משקיעים קטנים ובינוניים מתאימה יותר השקעה מהסוג השני, שמאפשרת גם למי שיכול (או מעוניין) להשקיע סכומים צנועים יותר ליהנות מתשואות נאות (בחלק מהמקרים אפילו דו ספרתיות!). זוהי גם הדרך המומלצת לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל, שכן במקרים אלה כמעט תמיד אין בידי המשקיע הבודד את כל הידע הדרוש כדי להבין איזה נכס כדאי לו לרכוש כהשקעה.

במקרים אלה חשוב מאוד כמובן לבצע מספר בדיקות לפני שמפקידים את הכסף בידי קרן השקעות כזו או אחרת, וזאת על-מנת לוודא שהוא בידיים הכי מקצועיות שיש ושאכן תוכלו לזכות בתשואה המיוחלת.

מהם האינטרסים המדויקים של כל אחד מהגורמים המעורבים בהשקעה?

בכל השקעה בנדל"ן שמתבצעת דרך חברת השקעות או קרן השקעות בנדל"ן ישנם באופן טבעי מספר גורמים המעורבים בהשקעה, וחשוב מאוד לבדוק היטב את האינטרסים של כל אחד מהם.

ראשית, ישנו היזם אשר עומד מאחורי פרויקט הבנייה שבו משקיעים חברי הקבוצה שהתאגדה תחת קרן ההשקעות את כספם. שנית, ישנה כמובן החברה עצמה והגורם השלישי הוא המשקיעים הקטנים.

יש לוודא שאין אינטרסים סותרים בין הגורמים השונים, לבחון האם קרן ההשקעות היא גם היזמית של הפרויקט והאם גם היא עצמה מושקעת בו (ולא רק משקיעה את כספי חברי הקבוצה). באופן כללי כדאי להימנע מהשקעות שבהן לא ברורים האינטרסים של כל הצדדים.

מהו מודל הרווח של היזם והאם ישנה היתכנות עסקית לפרויקט?

עוד בדיקה שחשוב לבצע לפני השקעה בנדל"ן היא לגבי מודל הרווח של היזם, ועל סמך מודל זה לבחון האם ישנה היתכנות עסקית אמיתית לפרויקט.

מודל רווח שגוי או פרויקט שההיתכנות העסקית שלו רעועה עלולים להוביל לאובדן ההשקעה, ועל כן חשוב לבחון את הצד הכלכלי של העסקה בשבע עיניים.

למה משמשים כספי המשקיעים?

בנוסף, יש לקבל תשובה לשאלה לאיזו מטרה משמשים כספי המשקיעים – האם לרכישת קרקע שעליה יוקם מבנה? למימון הבנייה? או שמא הכסף מגיע לכיסו של היזם ואין מעקב אחריו?

קרן השקעות בנדל"ן רצינית ומהימנה מבצעת בקרה מתמדת אחרי התנהלות היזם ומונעת מצבים שבהם הכסף של המשקיעים הקטנים ינותב למקומות לא נכונים.

הרזומה של קרן ההשקעות

ככל שמדובר בחברה בעלת ניסיון רב יותר בהשקעות בנדל"ן ובכזו שמציגה סיפורי הצלחה רבים יותר, כדאי יותר לסמוך על כך שהיא תתנהל באופן מיטיב גם בהווה – תקפיד על שקיפות מלאה, תבחר פרויקטים להשקעה על סמך בדיקות מעמיקות ומחקר מקיף ובאופן כללי תבטיח מקסימום תשואה במינימום סיכון.